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《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場若干措施的起草說明》政策解讀

《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場若干措施的起草說明》政策解讀

2019-12-10 10:55     來源:廣西壯族自治區自然資源廳網站
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一、出臺背景及依據

(一)出臺背景。

為深入貫徹落實黨的十八屆三中全會精神和《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出的完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場重大決策部署,促進土地資源的優化配置和節約集約利用,解決土地二級市場運行發展中存在的交易規則不健全、交易信息不對稱、交易平臺不規范、政府服務和監管不完善等突出問題,原國土資源部于20172018年在南寧市等34個城市開展了建設用地使用權二級市場試點工作,積累了寶貴的改革試點實踐經驗。20189月,自然資源部完成對各試點城市二級市場試點工作的驗收,南寧市試點成效突出,亮點較多。2019529日,中央全面深化改革委員會第八次會議審議通過《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》。20197月,《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔201934號,以下簡稱《指導意見》)印發,要求各地區各有關部門充分認識完善土地二級市場的重要性,并結合實際研究制定實施細則和配套措施;同月下旬,自治區人民政府要求我廳3個月內完成有關文件起草和上報工作。

(二)依據。

1.《中華人民共和國物權法》;

2.《中華人民共和國土地管理法》;

3.《中華人民共和國城市房地產管理法》;

4.《中華人民共和國合同法》;

5.《中華人民共和國擔保法》;

6.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》;

7.《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔201934號);

8.《國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》(國土資發〔1999433) ;

9.《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于進一步加強和促進土地節約集約利用的通知》(桂政辦發〔2018140號)。

二、意見征求及采納情況

2019926日,《若干措施》(征求意見稿)征求了各設區市人民政府,自治區高級人民法院,自治區財政廳、住房城鄉建設廳、國資委、市場監管局、地方金融監管局,廣西稅務局和社會公眾,以及廳法規處、登記局、權益處、規劃處的意見;116日,征求了廣西土地學會、廣西土地估價師協會、廣西城市規劃協會、廣西北部灣投資集團有限公司、廣西交通投資集團有限公司、廣西萬科企業管理有限公司、北京舜土廣西分公司等7家單位的意見。截至目前,共收到26條意見,采納22條,未采納4條。

三、目標任務

《若干措施》明確,通過健全市場規則,建立和完善交易平臺,落實服務和監管措施,逐步建立起產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場;推動市場秩序更加規范,制度性交易成本明顯降低,土地資源配置效率顯著提高;形成一、二級市場協調發展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系。

四、主要內容

《若干措施》分為7個部分,共24條,包括適用范圍、規范建設用地使用權轉讓、規范建設用地使用權出租、規范建設用地使用權抵押、建立健全服務體系、加強監測監管和保障措施。

(一)適用范圍。明確了廣西壯族自治區范圍內的國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押適用本《若干措施》。

(二)規范建設用地使用權轉讓。提出了明確建設用地使用權轉讓形式,明確不同權能建設用地使用權轉讓的必要條件,完善土地分割、合并轉讓政策,完善項目已投資額未達投資總額25%以上的土地轉讓政策,完善司法處置涉及建設用地使用權轉讓政策,完善國有資產處置涉及建設用地使用權轉讓政策,實施差別化的稅收政策7條規定。

(三)規范建設用地使用權出租。提出了明確建設用地使用權出租的定義、規范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理和規范劃撥建設用地使用權出租管理3條規定。

(四)規范建設用地使用權抵押。提出了明確建設用地使用權抵押的定義、明確不同權能建設用地使用權抵押的條件、放寬對抵押權人的限制和擴大抵押物范圍4條規定。

(五)建立健全服務體系。包括健全交易機制、規范交易流程、優化政務服務和大力發展中介服務4個方面的內容。

(六)加強監測監管。包括加強事中事后監管、加強市場統計監測監管與調控、完善土地市場信用體系3個方面的內容。

(七)保障措施。包括加強組織領導、加強宣傳引導和嚴格責任追究3項措施。

五、涉及范圍

本《若干措施》適用于廣西壯族自治區范圍內的國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押。

六、執行標準

廣西壯族自治區行政區域內的建設用地使用權轉讓、出租、抵押要按照《若干措施》以及有關法律法規和政策文件規定和要求執行。

七、關鍵詞詮釋

建設用地使用權轉讓:將各類導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓,包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。

建設用地使用權出租:建設用地使用權人作為出租人將建設用地使用權或隨同地上建筑物、附著物及相關附屬設施出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

建設用地使用權抵押:建設用地使用權人(抵押人)以其合法取得的建設用地使用權以不轉移占有的方式向債權人(抵押權人)提供債務履行擔保的行為。

優先購買權:根據《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發〔200115號)的規定:國有土地使用權轉讓,轉讓雙方必須如實申報成交價格。土地行政主管部門要根據基準地價、標定地價對申報價格進行審核和登記。申報土地轉讓價格比標定地價低20%以上的,市、縣人民政府可行使優先購買權。

八、惠民利民舉措

(一)建立和完善全區統一的土地二級市場交易信息系統。為解決當前我區土地二級市場存在的交易信息不集聚、交易平臺不統一、交易規則不明確、監管措施不到位等問題,《若干措施》明確提出建立由自治區統籌,市、縣參與的全區統一的土地二級市場網上交易平臺,以方便群眾辦事、降低交易成本、保障交易安全。

(二)建立健全部門協作機制。針對涉地司法處置存在的協作問題,《若干措施》提出,自然資源主管部門應加強與地方人民法院的溝通,建立司法協助窗口,建立健全信息定期推送機制、執行聯動機制,讓數據多跑路,群眾少跑腿,充分保障當事人的合法權益。 針對監管薄弱環節,《若干措施》也提出各級自然資源、住房城鄉建設、稅務、市場監管、國有資產管理等部門要加強聯合監管。

(三)優化政務服務。深入落實放管服改革要求,加強窗口建設,在土地二級市場交易平臺中匯集交易、登記、稅務、金融等相關部門的服務窗口,提供一站式服務,簡化辦事手續,精簡辦事要件,壓縮辦理時間,提高辦事效率和服務水平。

(四)大力發展中介服務。針對土地二級市場交易中服務弱的問題,《若干措施》提出大力發展中介服務,通過加強指導和監管,充分發揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用,為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經紀等服務。

九、新舊政策差異

本《若干措施》屬于新出臺政策。

十、特色亮點

(一)探索土地轉讓新模式,促進資源流通盤活?!度舾纱胧诽岢鲈试S項目已投資額達不到投資總額25%以上的建設用地使用權轉讓采取交易鑒證,辦理預告登記。根據預告登記證明及相關材料,有關部門可給予辦理規劃、建設、環評、消防等相關審批手續,待完成開發投資總額25%以上后,受讓人持有資質的會計師事務所出具的《工程投資審計報告》等相關證明材料再辦理不動產轉移登記。按照該土地轉讓模式,既解決了開發投資總額未達25%以上的轉讓難題,又為盤活低效閑置土地提供了有效方法。

(二)規范宗地分割、合并轉讓,推動土地高效利用。宗地分割、合并在實踐中有較大需求,目前各地在政策、管理上不統一,需從自治區層面進行政策指導?!度舾纱胧诽岢?,首先要在規劃、用地等方面符合單獨分宗條件;其次要對原建設用地使用權出讓合同、劃撥決定書有關分割、合并的約定、規定進行事中事后審查;再次根據試點實踐,明確了土地分割、合并事項辦理的流程,即先分割、合并后再轉讓,避免工作流程的混亂;最后考慮到各地機構改革和規劃確定獨立分宗的條件不一致,要求市、縣人民政府制定土地分割、合并轉讓實施細則。

(三)放寬抵押限制,拓寬資產融資渠道?!吨笇б庖姟诽岢龇艑拰Φ盅簷嗳说南拗?,自然人、企業均可作為抵押權人?!度舾纱胧穼ψ匀蝗?、企業的范圍進行了明確。在擴大抵押物范圍方面,允許不以公益為目的的養老、教育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資。為了進一步規范抵押所獲資金的使用,《若干措施》提出設定抵押獲取的資金,僅能用于本項目開發建設或者開辦對應業務改善軟件條件所需,不得為第三方提供擔保。抵押權實現后,應保持原經營活動持續穩定,不得改變土地用途,但可以適用盤活存量土地過渡期政策,促進產業和經營業態的轉型升級;禁止改變土地用途用于商品住宅和商業開發。

十一、注意事項

(一)加強組織領導。由于土地二級市場涉及行政、司法系統的協調,以及政府內部自然資源、財政、住房城鄉建設、國有資產監督管理、稅務等部門工作銜接,因此,《若干措施》提出,各市、縣人民政府要在現有土地交易機構和場所的基礎上,完善工作職責,結合實際制定出臺實施辦法和操作細則。建立共同推進土地二級市場建設的工作機制,建立共同推進土地二級市場建設的工作機制,如成立或健全領導小組、建立跨部門會審機制等,明確部門職責,為土地二級市場發展提供組織保障。

(二)完善土地二級市場交易模式。在機構建設方面,市、縣人民政府自然資源主管部門充分利用現有土地交易機構搭建的土地二級市場交易平臺,提供服務場所,辦理交易事務;在交易流程方面,重點建立信息發布達成意向簽訂合同交易監管的交易流程,明確各個交易環節和流程的基本規則;在產權登記方面,加強土地交易信息和不動產登記信息的互通共享,實現交易管理與不動產登記有序銜接。

(三)加強履約監管,嚴格責任追究。在土地轉讓、出租和抵押過程中,如果監管不到位,相關約定得不到落實,容易造成土地閑置浪費,甚至國有資產流失。因此,必須牢牢抓住履約監管這一關鍵環節,確保土地有效利用和保值增值。同時通過創新監管手段,將市場交易主體的履約情況納入誠信體系進行信用考評,對失信責任主體實施聯合懲戒,推進土地市場信用體系共建共治共享。另一方面,要強化監督問責,對違反土地二級市場相關規定的政府和有關部門、單位以及責任人員嚴格實行責任追究,堅決打擊各種違法違規違紀行為。

相關信息:廣西壯族自治區自然資源廳關于印發完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場若干措施的通知(桂自然資發〔2019〕63號)

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