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解讀《國有建設用地(工業用地)使用權租賃合同示范文本》

解讀《國有建設用地(工業用地)使用權租賃合同示范文本》

2019-12-19 15:45     來源:廣西壯族自治區自然資源廳網站
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一、出臺的背景及依據

(一)出臺背景。

201810月,經自治區政府同意,《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于印發廣西壯族自治區工業用地彈性出讓管理辦法的通知》(桂政辦發〔2018126號,以下簡稱《通知》)印發實施,正式在我區推行工業用地長期租賃、先租后讓、租讓結合、彈性年期出讓制度?!锻ㄖ返诰艞l明確“土地使用者取得租賃國有建設用地使用權后,應與市、縣人民政府國土資源主管部門簽訂國有建設用地使用權租賃合同。國有建設用地使用權租賃合同的內容應當包括租賃方、承租方、租賃宗地的位置、范圍、界址、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、規劃設計條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、租賃土地轉為出讓土地條件、出租方和承租方的權利義務等。國有建設用地使用權租賃合同范本由自治區國土資源主管部門商自治區工商行政管理部門制定印發”。同時,為貫徹落實《中共廣西壯族自治區委員會關于進一步解放思想改革創新擴大開放擔當實干加快建設壯美廣西共圓復興夢想的決定》(桂發〔201917號)等文件要求,自治區自然資源廳會同市場監管局制定了《國有建設用地(工業用地)使用權租賃合同示范文本》(試行)(以下簡稱《合同示范文本》(試行))。

(二)依據。

1.《中華人民共和國物權法》;

2.《中華人民共和國合同法》;

3.《中華人民共和國土地管理法》;

4.《中華人民共和國房地產管理法》;

5.《中華人民共和國城鄉規劃法》;

6.《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號);

7.《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第21號);

8.《國土資源部關于印發〈規范國有土地租賃若干意見〉的通知》(國土資發〔1999222號);

9.《國土資源部、國家工商行政管理總局關于發布〈國有建設用地使用權出讓合同〉示范文本的通知》(國土資發〔200886號);

10.《中共廣西壯族自治區委員會 廣西壯族自治區人民政府關于推動工業高質量發展的決定》(桂發〔201811號);

11.《中共廣西壯族自治區委員會關于進一步解放思想改革創新擴大開放擔當實干加快建設壯美廣西共圓復興夢想的決定》(桂發〔201917號);

12.《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于印發優化土地要素供給若干措施的通知》(桂政辦發〔201854號);

13.《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于印發廣西壯族自治區工業用地彈性出讓管理辦法的通知》(桂政辦發〔2018126號)。

二、意見征求及采納情況

2019811月,《合同示范文本》征求了各設區市人民政府、自治區有關部門、社會公眾、有關企業、行業協會商會和廳內有關處室意見,共收到意見86條,其中采納66條,原則采納16條,部分采納1條,不采納4 條。不采納和部分采納情況說明如下:

(一)梧州市政府提出,建議《合同示范文本》第三十八條與第三十九條合并,并進行簡化。

不采納的理由:《合同示范文本》第四十條(原第三十八條)與第四十一條(原第三十九條)為對出租人未按時提供租賃土地和交付的土地未能達到本合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的不同約定。

(二)防城港市政府提出,為規范國有建設用地(工業用地)使用權“招拍掛”租賃供應,建議明確租賃供應競買保證金繳納標準。

不采納的理由:繳納租賃供應競買保證金在“招拍掛”租賃公告中已完成,該流程已完成,因此合同示范文本中不再明確。

(三)賀州市政府提出,租賃轉協議出讓,以租賃起始時間為評估時點,如果五年或十年或更長時間后再轉為協議出讓,仍按照租賃起始時間進行評估,不符合地價水平,建議按照申請轉為協議出讓的時間作為評估時點,較為合理。

不采納的理由:租賃轉協議出讓,以租賃起始時間為評估時點,是對《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于印發優化土地要素供給若干措施的通知》(桂政辦發〔201854號)中“企業可申請延長土地使用年期并簽訂出讓合同的補充協議,按原出讓時點評估補繳延長年期的土地出讓金后,辦理不動產變更登記”規定的落實,有利于激發企業高效利用土地開發建設的積極性,體現了讓利于民。

(四)崇左市政府提出,將“第二十七條 ……承租人首次申請延期的,可按原租賃時點評估補繳延長年期的土地租金?!苯ㄗh修改為:“按原租賃時點評估價補繳土地租金的延長年期不超5年?!?/span>

不采納的理由:桂政辦發〔2018126號文沒有明確補繳土地租金的延長年期不超5年。具體的延長年期應根據實際情況而定。

(五)北京大成(南寧)律師事務所提出,建議增加兩條內容:“第十二條 承租人同意本合同項下宗地的項目行業要求為 ,行業代碼: ?!薄暗谑龡l承租人應自 日前達到年產值 萬元、年納稅額 萬元?!?/span>

其中“第十二條”未采納,“第十三條”已采納?!暗谑l”不采納的理由:《合同示范文本》第五條已明確合同項下租賃宗地的用途為工業用地。如確需明確行業要求,雙方可以根據實際情況在補充條款中進行約定。

三、目標任務

《合同示范文本》(試行)對采取租賃和先租后讓方式供應的,規定了用地雙方的權利與義務,明確了違約處置方式;將有效加強土地供后監管,促進土地節約集約利用,提高企業生產積極性,實現各方多贏的目標。

四、主要內容

《合同示范文本》(試行)共十一章四十八條,分別是總則、租賃土地的交付與租賃價款的繳納、土地開發建設與利用、租賃國有建設用地使用權轉為出讓、租賃國有建設用地使用權轉讓出租抵押、期限屆滿、不可抗力、違約責任、適用法律及爭議解決、附則、補充條款。

第一章總則:明確了合同訂立的依據和基本原則,約定了租賃國有建設用地的基本權能。

第二章租賃土地的交付與租賃價格的繳納:明確租賃土地的空間范圍、土地用途、土地交付所要達到的條件、租賃年期、租金與定金、租金繳納方式、申請首次登記(租賃)。

第三章土地開發建設與利用:約定了投資強度要求、年產值要求、宗地規劃條件、行政辦公及生活服務設施用地比例、項目開竣工、公用設施建設、改變土地用途、規劃調整、收回國有建設用地使用權等。

第四章租賃國有建設用地使用權轉為出讓:約定了租賃國有建設用地使用權轉為出讓的條件和轉為出讓程序按照協議出讓相關規定執行、租賃和出讓合計最高年限、租賃國有建設用地使用權轉為出讓的地價評估。

第五章租賃國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押:明確了租賃國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押的條件及合同規定,相關權利和義務的轉移,不動產變更登記。

第六章期限屆滿:對承租人申請續期、申請續期未批準、未申請續期的處置情況進行約定。

第七章不可抗力:明確了任何一方由于不可抗力原因不能履約的,可免除責任,同時將相關情況及時通知另一方,并采取補救措施。

第八章違約責任:規定了合同雙方違約的處置方式,包括租金繳納違約、終止合同并退還土地處置、閑置土地處置、開竣工違約、投資強度違約、容積率和建筑密度違約、綠地率和企業內部行政辦公及生活服務設施用地所占比例違約、未按時提供租賃土地處置、交付土地未達到約定條件或單方改變土地使用條件處置。

第九章適用法律及爭議解決:明確了合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決適用中華人民共和國法律,以及因履行合同發生爭議的解決方式。

第十章附則:明確了合同生效時間、信息變更等,合同雙方所持份數以及具有同等法律效力。

第十一章補充條款:經用地雙方協商,可根據實際情況約定合同示范文本中未約定的內容,如租金、違約金支付辦理流程等。

五、涉及范圍

在廣西壯族自治區行政區域內采取租賃、先租賃后出讓方式供應的工業項目建設用地租賃合同須包含本合同示范文本內容。

六、執行標準

《合同示范文本》(試行)嚴格按照《物權法》、《合同法》、《土地管理法》《房地產管理法》、《國土資源部關于印發〈規范國有土地租賃若干意見〉的通知》(國土資發〔1999222號)等法律、有關行政法規、土地供應政策的規定和要求執行。

七、關鍵詞詮釋

國有建設用地使用權租賃:指市、縣人民政府將國有建設用地使用權租賃給使用者使用,由土地使用者與市、縣人民政府自然資源主管部門簽訂一定期限的土地租賃合同,并支付租金的行為。國有建設用地使用權租賃是國有建設用地有償使用的一種形式,是出讓方式的補充。租賃國有建設用地使用權可依法轉讓、出租、抵押。

“租賃國有建設用地使用權轉為出讓”:指市、縣人民政府將國有建設用地使用權先行租賃給使用者使用,土地使用者在租賃期間開發利用土地達到約定條件后,申請將租賃土地轉為出讓土地的行為。

八、惠民利民舉措

(一)降低企業用地成本。用地企業可以根據自身實際情況、用地需求來確定土地的租賃年期及取得土地使用權的方式,合同示范文本提供了三種租金繳納方式,且承租人首次申請租賃延期的,可按原租賃時點評估補繳延長年期的土地租金,降低了企業的用地成本,有利于創新型企業及中小型企業發展。

(二)滿足產業發展差別化需求。用地企業可以根據企業短期、中期規劃合理確定用地規模和時限,合同約定使用年限屆滿后,企業還可根據自身意愿申請續期,為企業后期發展、轉型、升級預留了合理的發展空間,有利于產業發展,促進土地節約集約利用,加強政府調節土地市場的能力,降低盤活存量土地的難度。

九、新舊政策差異

無。

十、特色亮點

(一)規定雙方權利與義務,明確違約處置方式。合同示范文本統一標準規范約束合同雙方的權利義務,約定了租金繳納、土地交付、開發利用、開工竣工過程中雙方的違約責任,明確賃國有建設用地使用權轉為出讓國有建設用地使用權和租賃國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押的條件,約定了違約的處置方式。

(二)有利于加強土地供后監管。合同示范文本結合實際,提出租賃國有建設用地的投資強度、行政辦公及生活服務設施用地比例、規劃條件等作為考核指標,工業項目用地達不到約定條件的,相關部門可以按職能分工,以合同約定作為建設用地供后監管的依據,依法依約進行處置。

十一、注意事項

(一)遵循平等、自愿、有償原則。按照國家、自治區有關法律法規及土地供應政策規定,本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則,由出租人與承租人對租賃土地的范圍、面積、年限、用途、開發利用條件等基本情況、雙方權利與義務、不可抗力、違約責任等問題進行友好協商,達成一致意見后,依法簽訂合同。

(二)不得擅自改變土地用途。承租人應當按照合同約定的土地用途、容積率利用土地,不得擅自在租賃宗地內進行房地產開發經營或變相進行房地產開發經營。在租賃期限內,承租人申請擅自改變合同約定的土地用途的,合同終止,由出租人收回建設用地使用權,退回當期已交租金剩余使用年期對應的價款(不計利息),并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的價值給予承租人補償。在租賃期限內,承租人擅自變更合同約定的土地用途的,合同終止,由出租人收回建設用地使用權,并可要求承租人賠償損失。

(三)國有建設用地使用權租賃期間,在符合國土空間規劃、產業發展規劃、不改變土地用途的前提下,符合合同雙方約定的條件,承租人可向出租人申請將租賃國有建設用地使用權通過協議方式轉為出讓國有建設用地使用權。轉為出讓國有建設用地使用權程序按照協議出讓相關規定執行。

相關信息:廣西壯族自治區自然資源廳 廣西壯族自治區市場監督管理局關于發布《國有建設用地(工業用地)使用權租賃合同》示范文本(試行)的通知(桂自然資規〔2019〕8號)

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